Eliminación de Clausulas Suelo

El Tribunal Supremo, con su Sentencia de 9 de mayo de 2013, estableció de forma clara las pautas para que pueda determinarse si las cláusulas limitativas del interés variable (cláusulas suelo), insertas en los contratos de préstamo hipotecario resultan o no abusivas.

Desde esa fecha, este despacho ha comenzado a estudiar profundamente el asunto, y a reclamar la inaplicación de la citada cláusula con la pertinente devolución con carácter retroactivo de las mismas, obteniendo hasta el día de hoy un 100 % de éxito.

En el despacho, adquirimos el compromiso de examinar su escritura de préstamo hipotecario de manera totalmente gratuita y detectar la existencia de la cláusula suelo y demás cláusulas abusivas si las hubiere.

La escritura la puede enviar escaneada en formato PDF a la siguiente dirección: jllechuga@gmail.com

A continuación contactaremos con usted para indicarle con exactitud las cláusulas abusivas que hemos detectado y le explicaremos cómo proceder para eliminarlas.

Hasta el día de hoy la totalidad de las cláusulas impugnadas han sido resueltas favorablemente y con condena en costas para la entidad bancaria.

La cláusula suelo es fácilmente detectable, y suele tener la siguiente redacción, según el banco con la que se haya concertado. Se transcriben algunos ejemplos:

UNICAJA.- Tipo de interés variable: En ningún caso, el tipo de interés aplicable al prestataria será inferior al 3,50 porciento nominal anual.”

CAJA RURAL.- “ Tanto en el supuesto de que se aplique el tipo de referencia, EURIBOR a un año, definido en el apartado a) o los índices sustitutivos previstos en este epígrafe, se pacta expresamente que el interés resultante no podrá ser inferior al TRES CON CINCUENTA (3,50) POR CIENTO nominal anual.

CAJA DE AHORROS PROVINCIAL SAN FERNANDO, SEVILLA Y JEREZ (CAIXABANK).- “Los intereses a aplicar no podrán ser superiores al 15 % nominal anual ni inferiores al 4,5 % nominal anual”.

BANCO POPULAR.- “Límite a la variación del tipo de interés aplicable.- No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 2,750 %.”.

LA CAIXA.- “Se establece que, desde la primera revisión de tipos de interés, en ningún caso, el tipo de interés será inferior al CUATRO CON VEINTICINCO POR CIENTO 4,25 %, ni superior al QUINCE POR CIENTO 15%”

Requisitos para poder anular las clausulas suelo

Para poder anular las cláusulas suelo debemos efectuar el siguiente examen:

1.- Si se le dio información previa de la existencia de la cláusula y su contenido.

En la mayoría de los casos, no se da, de modo que si no se cumple ese requisito, no hace falta leer ya los demás, puesto que la cláusula ya por sí debe considerarse abusiva.

2.- Si hubo una información suficientemente clara de que dicha cláusula se trataba de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

Ello significa, si una vez informado sobre la existencia de dicha cláusula, se le advirtió a usted por alguien que la misma formaba parte inescindible del precio que debe pagar, y por lo tanto, define el objeto principal del contrato, y que probablemente regiría el préstamo en un futuro, y que consistía en la limitación a la baja del tipo de interés (Como veremos, en la inmensa mayoría de los casos, tampoco se hace).

3.- Si la citada cláusula fue negociada o no, individualmente.

La negociación individual implica que el banco, o entidad prestamista, al comunicarle la inclusión de la cláusula, le debió dar la posibilidad de negociarla; esto es, si a usted se le dio siquiera oportunidad de decir que ese interés resultaba muy alto para el caso de que bajase el Euríbor, y que le interesaba firmar la escritura de préstamo solo, si se le bajaba dicho interés mínimo.

Si no se dan estos primeros requisitos, este tercero tampoco se cumple casi nunca, ya que la entidad prestamista tiene predispuesta esa cláusula para multitud de contratantes, de modo que “o se toma, o se deja”, convirtiéndose de este modo en “un contrato de adhesión” en el que el consumidor no tiene capacidad de influir.

4.- Si, una vez informados de la existencia de la cláusula, se han planteado o no simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, y en un futuro.

Esto es, si a usted se le informa de que el Euribor probablemente bajará, y usted se quedará atrapado en el suelo firmado.
5.- Si, se le ha dado información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad, o advertencia de que al concreto perfil del cliente no se le ofertan las mismas, y además, la cláusula se ubica entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

¿Qué solía ocurrir en la mayoría de los casos al contratar una hipoteca?

Que una persona acude a su banco de confianza, o a cualquier entidad bancaria que le genere confianza, a solicitar una hipoteca.

En la Entidad bancaria, para conceder la misma se solicitaba una serie de documentación tal como contrato de trabajo, nóminas, y copia de la declaración de hacienda del último año.

Finalmente se concedía la hipoteca.

Se les informa de las condiciones económicas que se componen del índice de referencia (normalmente el Euribor) más un diferencial, y uno acepta, en la creencia de que cuando el Euribor suba, se encarece la hipoteca, pero cuando baje, se abarata.

Sin embargo, el banco incluye una cláusula por la que, si el Euribor baja de un parámetro, siempre se aplicará el mismo, de modo que queda topado a la baja.

De este modo, ahora usted no puede beneficiarse de la gran bajada que está experimentando el Euribor, porque su hipoteca está topada por un suelo.

Ejemplo

Usted contrata el Euribor mas un 1,25 %.

El banco incluye un suelo del 3,00 por ciento.

En diciembre de 2006, el Euribor estaba a 3,335 %, de modo que usted pagaba el siguiente tipo de interés:

Euribor (3,335 %) + 1,25 % = 4,585 %

En el mes de Diciembre de 2014, el Euribor bajó a 0,329 %, de tal modo, que a partir de esa fecha le correspondería el abono de un interés de 1,579 % (Euribor +1,25 %). Sin embargo, por tener un suelo del 3,00 %, usted ha abonado un 3,00 % de interés, y por consiguiente el banco esta percibiendo INDEBIDAMENTE 1,421 % más de intereses.
Para mayor entendimiento, y de forma estándar y aproximada, ponemos como ejemplo dos escenarios:
ESCENARIO 1.-

CUANTIA HIPOTECA: 180.000 €.

REVISION: EURIBOR JUNIO 2015 : 0,16 %.

SUELO: 3,5 %.

EURIBOR +1,25 %.

PLAZO AMORTIZACION: 30 años.

Con cláusula suelo se pagaría una cuota mensual de 802,77 €, y sin la aplicación de la cláusula suelo corresponde el abono de una cuota mensual de 612,70 €, por lo que se estaría abonando de más mensualmente la cantidad de 190 €.

Con la inaplicación de la cláusula suelo, supondría un ahorro de 2.280 €/ anuales.

ESCENARIO 2.-

CUANTIA HIPOTECA: 150.000 €.

REVISION: EURIBOR JUNIO 2015 : 0,16 %.

SUELO: 3,5 %.

EURIBOR +1,25 %.

PLAZO AMORTIZACION: 30 años.

Con cláusula suelo se pagaría una cuota mensual de 668,98 €, y sin la aplicación de la cláusula suelo corresponde el abono de una cuota mensual de 510,58 €, por lo que se estaría abonando de más mensualmente la cantidad de 158,4 €.

Con la inaplicación de la cláusula suelo, supondría un ahorro de 1.900 €/ anuales. 

¿Cuanto recupero?

Tras varios vaivenes jurisprudenciales, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 21 de diciembre de 2016, ha sentado el criterio de que la devolución debe efectuarse con plenos efectos retroactivos.

Este criterio ha sido posteriormente adoptado por el Tribunal Supremo en su Sentencia dictada en Pleno de 24 de febrero de 2017.

Además, la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de mayo de 2017, recoge otro aspecto importante, como es la obligación de restituir íntegramente, con los intereses legales correspondientes que se hubieran devengado desde que se cobraron cada una de las cantidades.

Por lo tanto, se recupera la cantidad correspondiente desde el mismo momento en que el euríbor más el diferencial pactado en su escritura de préstamo hipotecario resultase inferior a la cláusula de limitación de intereses (cláusula suelo), que tuvieren pactada, y todo ello con los respectivos intereses legales desde cada uno de los devengos.

Por todo ello entendemos, que no hay tiempo que perder para solicitar la eliminación de las cláusulas suelo en la hipoteca.

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